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(以下内容从万联证券《房地产:C-REITs深度报告-2023年上半年C-REITs市场回顾》研报附件原文摘录)行业核心观点:当前我国公募REITs受业绩以及交易性因素影响出现明显回调,长期视角下,REITs在大类资产配置中具有收益稳定的优势,在市场回调中REITs投资性价比逐渐显现,进入7月后REITs市场走势有所回升,随着宏观经济逐步修复,我国公募REITs业绩有望逐步修复,建议积极关注。投资要点:市场回顾:(1)市场走势,截至2023年6月30日,我国公募REITs总市值为亿元,较上年末增长2%,随着市场下跌,近两月市值规模明显下降。2023年1-6月中证REITs指数下跌%,中证REITs表现弱于权益、债市、商品期货。由于业绩不及预期以及流动性较弱等综合因素影响下,今年2月以来中证REITs便呈现出明显的下跌趋势,进入7月后有所反弹,1-6月除中金湖北科投光谷REIT(当天上市)外,其余所有REITs上半年均下跌,其中华夏中国交建REIT(-%)跌幅最大,中信建投国家电投新能源REIT(-%)跌幅最小;(2)成交量,1-6月累计成交额达到亿元,但是相较于市场规模的扩张幅度(截至6月末C-REITs总市值较去年同期上涨了%)难言乐观;(3)换手率,在2023年上半年,REITs换手率处于低位徘徊,明显低于沪深300换手率。进入7月份C-REITs换手率有所改善。扩募落地:今年上半年C-REITs一级市场中首发项目6个(3个已上市、1个已通过、2个已申报)、扩募项目4个。上半年首批4支公募REITs扩募落地,均为产权类,四支基金共计扩募亿元。二季度业绩呈现边际修复迹象,下半年仍面临限售份额解禁压力:我们统计了部分已上市公募REITs租金和出租率变化情况,整体来看,23Q1出租率以及租金指标相较于去年整体水平承压,23Q2部分出现修复迹象。REITs具有长期投资价值,随着市场价格走低,投资性价比逐渐显现:截至7月25日,已上市REITs总市值达到亿元,C-REITs整体的现金分派率%(按照最新市值计算),其中产权类为%,经营权类为%(按照募集说明书公告2023年可供分配现金与总市值进行估算)。中证估值方面,截至2023年7月25日,随着市场价格走低,多支REITs估值低于其对应的ABS估值,投资性价比逐渐显现。风险因素:基础资产项目未来经营具有不确定性;募集说明书中测算的未来现金流或未准确反应实际情况;后续扩募发行进度不及预期;业绩不及预期;数据统计偏误等。